Responsabilità dell’appaltatore e del progettista per gravi difetti di costruzione dell’abitazione.

La garanzia per rovina o gravi difetti di un immobile (art. 1669 cod. civ.) ha una durata di dieci anni dalla costruzione e opera a precise condizioni.

In particolare, chi ha commissionato la costruzione dell’immobile, o chi lo ha successivamente acquistato, ha un anno di tempo dalla scoperta delle problematiche per la segnalazione (il codice civile parla di «denunzia») all’appaltatore, ossia a chi ha eseguito i lavori. Inoltre i diritti relativi alla garanzia si prescrivono in un anno dalla segnalazione.

Oltre all’appaltatore, la responsabilità può coinvolgere anche il progettista o il direttore dei lavori.

Questi temi sono trattati nell’articolata sentenza n. 300 del 23/02/2022 del Tribunale di Vicenza, qui allegata.

Dopo aver commissionato l’edificazione di un’abitazione bifamiliare, a distanza di tempo i proprietari riscontravano problemi a una canna fumaria (immissione di fumo in casa e inutilizzabilità del caminetto, connessi ad errata progettazione e montaggio) e a un pozzetto decantagrassi (mancato funzionamento e otturazione, connessi all’errato montaggio delle camere di entrata e uscita, nonché di un tubo di uscita).

Dopo un accertamento tecnico preventivo, richiesto al Tribunale per “fotografare” la situazione, e dopo la scoperta che anche un secondo pozzetto decantagrassi era montato in maniera errata, i proprietari eseguivano le sistemazioni a loro spese e quindi promuovevano giudizio per il risarcimento del danno, sia nei confronti dell’impresa costruttrice che del progettista (e direttore dei lavori).

Questi ultimi si costituivano in giudizio, negando ogni responsabilità. Inoltre il progettista chiamava in causa il proprio assicuratore per la responsabilità civile.

Acquisita la consulenza tecnica preventiva e sentiti i testimoni, il Tribunale si pronunciava a favore dei proprietari, condannando i convenuti al risarcimento del danno (pari al costo delle sistemazioni, come determinato dal consulente tecnico) oltre a interessi e spese legali.

In sintesi, la sentenza rilevava che:

A) I difetti si erano manifestati nel corso del nono anno dall’edificazione dell’abitazione, dunque entro il decennio di garanzia.

B) Il termine per la segnalazione (un anno dalla scoperta dei difetti) decorreva dal momento in cui i proprietari avevano avuto piena conoscenza della natura e delle cause dei difetti medesimi, e tale termine era stato rispettato.

Infatti le problematiche al primo pozzetto, pienamente conosciute al momento del sopralluogo di un idraulico, erano state segnalate quattro mesi dopo, direttamente con la notificazione del ricorso per accertamento tecnico preventivo.

Per le problematiche alla canna fumaria, la cui causa era dubbia e da verificare, la piena conoscenza del difetto si aveva solo al momento del deposito della relazione peritale nel procedimento di accertamento tecnico preventivo; perciò anche in quel caso la segnalazione era tempestiva, integrata dalla notificazione dell’atto di citazione per il risarcimento dei danni, nove mesi dopo.

Per il secondo pozzetto, la piena conoscenza si aveva in un momento successivo al deposito della relazione peritale, quando, dopo inutili richieste di chiarimenti, i proprietari avevano fatto eseguire un sopralluogo a impresa specializzata; quindi, ancora una volta, la segnalazione era tempestiva, integrata dalla notificazione dell’atto di citazione, sette mesi dopo.

C) Anche i termini di prescrizione (un anno dalla segnalazione, per ciascuna delle problematiche) erano stati rispettati dai proprietari, dapprima con la proposizione dell’accertamento tecnico preventivo e poi con l’avvio della causa di risarcimento.

D) Il tecnico incaricato dal Tribunale aveva riscontrato i difetti, ed essi erano effettivamente riconducibili all’operato dell’impresa e del progettista/direttore dei lavori. In particolare, anche il progettista era corresponsabile, avendo concorso a produrre il danno sia in termini di errata progettazione che di mancata vigilanza sull’impresa.

L’impresa e il progettista erano dunque condannati – in solido – al risarcimento del danno a favore dei proprietari.

Da ultimo, ferma la condanna solidale, il Tribunale procedeva anche ad accertare le quote interne di responsabilità tra impresa e progettista: per i pozzetti la responsabilità era totalmente a carico dell’impresa, trattandosi di errori esecutivi, mentre per la canna fumaria era all’80% a carico del progettista e al 20% a carico dell’appaltatore.

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